Le projet de loi de finances 2026 a connu un coup d’arrêt au Sénat. Plusieurs mesures votées par l’Assemblée nationale ont été rejetées, parmi lesquelles la hausse de 1,4 point de la CSG sur les revenus du capital, qui aurait concerné les revenus locatifs et les plus-values immobilières. Pour les propriétaires, c’est une première bonne nouvelle, mais d’autres réformes favorables au secteur locatif disparaissent pour l’instant, laissant le marché dans l’incertitude.
📌 En résumé
L’Assemblée nationale avait proposé une hausse de la CSG (contribution sociale généralisée) de 1,4 point pour financer la protection sociale. Concrètement, le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs et les plus-values aurait été porté de 17,2 % à 18,6 %, ce qui aurait augmenté la taxation totale sur les plus-values de 36,2 % à 37,6 %.
Le Sénat a rejeté cette mesure, ce qui maintient le niveau de prélèvements sociaux pour 2026 à 17,2 %, et la taxation globale sur les plus-values à 36,2 %. Toutefois, la hausse pourrait réapparaître dans un futur vote, il faudra donc rester attentif.
Aujourd’hui, les plus-values immobilières sont exonérées d’impôt après 22 ans de détention. L’Assemblée nationale avait proposé de ramener ce délai à 17 ans pour stimuler la mobilité résidentielle et relancer les transactions immobilières. Avec le rejet du budget, ce délai reste inchangé.
Exemple concret : un logement acheté 120 000 € en 2012 et vendu 220 000 € en 2026
Si la réforme avait été adoptée, la taxation totale aurait été réduite de plus de 2 000 €, soit un avantage non concrétisé pour le vendeur.
La hausse de la CSG sur les revenus fonciers est également annulée. Les propriétaires continueront à payer un taux global de 17,2 % sur leurs revenus locatifs, qu’ils louent en vide ou en meublé.
Cependant, d’autres mesures favorables au bailleur ont été suspendues :
Ces mesures sont importantes pour inciter les bailleurs à améliorer la performance énergétique des logements loués et éviter l’exclusion de certains biens du marché locatif dès 2028, lorsque la location de logements classés F ou G sera interdite.
Pour les propriétaires qui pratiquent la location meublée, le projet de loi visait à limiter le taux d’amortissement avantageux à 2 % par an à partir de 2026. Le rejet du budget maintient donc les conditions actuelles, permettant aux investisseurs de continuer à bénéficier de déductions importantes sur plusieurs années.
Pour 2026, le rejet du budget par le Sénat sauve les propriétaires d’une hausse de la CSG et maintient la fiscalité sur les plus-values et les revenus locatifs à leur niveau actuel. En revanche, certaines mesures incitatives pour la rénovation énergétique, la location vide ou l’investissement privé sont suspendues, laissant des opportunités reportées mais non annulées.
Pour les bailleurs et investisseurs, la prudence reste de mise : la fiscalité immobilière pourrait évoluer rapidement, et il sera crucial d’adapter sa stratégie locative et patrimoniale pour profiter des mesures favorables dès qu’elles seront adoptées.
.svg.png){kind=icon}